如何通過市場調研助力房地產市場科學健康發展
近日，房地產宏觀政策領域“清風徐來”，其中進一步落實好個人住房**“認房不認貸”的政策吸引了不少購房者的關注。許多業內人士，如果政策落地會明顯降低改善性住房需求的首付和利率成本，一定程度上會刺激住房需求。群狼調研（長沙滿意度調查公司）從事房地產研究多年，一直致力于房地產市場的高質量發展。
房地產回暖成定局？消費者購房會考慮什么因素？
1. 近期房地產市場回暖的原因
首先，政府采取了一系列的刺激政策，例如降低購房首付比例、減少**利率、放松限購政策等等，而近日出臺的認房不認貸就是**利率的利好政策。這些政策的出臺有助于提供更多的購房機會，刺激了購房需求。
其次，自后疫情時代以來的經濟復蘇和增長也為房地產市場回暖提供了基礎。盡管大環境不佳，但各行業依舊慢慢從疫情時代中走出，經濟的復蘇帶來的收入增長、企業投資也有望提升，綜合增加了購房的需求。
然而，需要注意的是，房地產市場回暖并不意味著所有的地區都會經歷類似的情況。不同地區的市場表現可能有所差異，每個購房者還是應該根據自己的實際情況來做決策。下表為近期房地產優化政策節選。
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發布時間 |
發布機構 |
政策內容 |
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2023年7月 |
中共中央政治局 |
適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。要加大保障性住房建設和供給，積極推動城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設，盤活改造各類閑置房產。 |
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2023年7月 |
住建部 |
要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和**利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房**“認房不用認貸”等政策措施。 |
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2023年7月 |
深圳住建委 |
將結合深圳市房地產實際情況，會同市有關部門、中央駐深機構和各區抓好貫徹落實，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實推進保交樓工作，切實維護房地產市場秩序，促進我市房地產市場平穩健康發展。 |
【數據來源：公開數據，群狼調研整理】
2. 購房者在選購房屋的時候會考慮什么因素
多年來，在準業主進行置業調查方面，群狼調研（長沙市場調查）累計豐富經驗。研究顯示，預算是購房者的考慮因素，包括購房時所需支付的總價格、首付和**等。從這個角度看，個人住房**“認房不認貸”的政策有可能會刺激剛需和改善群體的住房需求，實現剛需和改善住房的良性循環。
其次是地理位置和房屋房型。地理位置包括房屋所在的城市、區域、社區，以及該位置與工作、學校、交通和其他生活便利設施的距離和方便程度。房屋房型則一般根據購房者的類型而變化，隨著中國推進現代化發展，傳統大家庭解體，核心家庭（只有父母和子女兩代人）成為社會的主流家庭類型。從群狼調研的研究經歷來看，2020年的調查研究顯示，三房的銷售情況是最好的。預計隨著社會原子化的趨勢出現，二房戶型的購買數量會持續上升。
市場回暖，房產服務周期調查需求上升：需求調查->準業主->磨合新業主->老業主
從房地產服務周期來看，市場調查可以為各房地產企業提供從需求調查到業主物業滿意度調查的全流程調研支持。
1. 房產需求調研
不同年齡段的人群，一般會有不同的房產需求，中年人多為改善型住房需求，而青年人大多為首套剛性住房需求或獨立空間需求。在外部市場因素上，教育資源可能是中年購房者買房時考慮最多的因素，而青年相對來說會更加考慮公共交通的便利程度。下表為需求調查中常見的購房原因。
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類別 |
具體原因 |
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個人狀態 |
落戶 |
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婚房 |
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個人安家（非結婚） |
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家庭同住人數變化 |
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市場因素 |
用房子保值 |
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外部環境因素 |
改善學區 |
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改善醫療 |
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改善環境 |
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改善交通 |
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品質 |
改善小區品質（小區配置、物業等） |
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改善住宅品質（房屋質量、裝修等） |
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業態升級（如多層置換到高層，高層置換到洋房） |
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戶型 |
改變住宅面積 |
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改變房間數量 |
2. 準業主的購置服務調查
房地產行業的回暖，釋放剛性需求時會帶來激烈的銷售競爭，因此對購房置業顧問的調查能夠充分了解售樓處銷售服務水平，從而及時發現問題，改正不足。通過神秘顧客調查，監督各個案場中的置業顧問的銷售服務質量，面對檢查出的問題，提出針對性的改正意見建議，協助相關企業開展后期培訓，提高客戶滿意度和提升銷量。
3. 磨合期業主的入住服務調查
磨合期的新業主對物業的滿意度長期以來都是行業痛點。由于新業主與物業服務企業觸點關系剛剛建立，部分業主對物業服務邊界認識不足，往往對物業服務期望做出非理性判斷。另外，房屋交付質量、裝修情況、小區環境與業主預期不符，也導致業主負面情緒，最終作用于滿意度評價。
在整個房地產服務周期來看，磨合期處于周期中段，此時的調研結果可以看作是項目中期檢查，能夠對前期的工作成果進行總結，并一定程度上指導房地產企業開展后期的長期物業服務工作。
除了常見的問卷調查、面對面訪談和焦點小組調查方法以外，在線調查和口頭/紙質意見反饋也是近幾年來使用較多的磨合期業主調查方法。
4. 老業主的物業服務調查
物業服務的滿意度調查在于全面了解客戶對現有物業各項目物業服務的滿意度現狀，并根據數據進行資源優先配置分析，保持現有的高水平服務，同時挖掘需要改善的短板，并提出整改措施。
除此之外，專業的調研機構還會深入了解客戶不滿意的原因及客戶對物業服務的意見建議，可以就滿意度較低的客戶開展深度訪談，為今后有針對性的改進物業服務或推出新的服務內容提供現實基礎。
房產市場調查是房地產市場良性發展的有力保證
“認房不認貸”在消費者方面放寬了購房者的**限制，這會讓更多在一線城市或者高房價地區的百姓，有機會去購買首套住房。同時，新風向可能會引發資金重新進入房地產行業，房地產市場未來看好，房價推高，尤其是在一些人口密集的一線城市，房價上漲的趨勢可能會更明顯。
房產調查對于房地產發展的作用在于將買賣雙方緊密聯系起來，從需求方角度出發，考察房地產市場發展的含金量。作為面向社會大眾的房地產行業，只有充分獲得了普羅大眾消費者的肯定和極高的滿意度，才能算是真正高質量的發展。
【文章說明】
本文由群狼調研（長沙獨立第三方市場調查）出品，歡迎轉載，請注明出處。群狼調研是一家深耕房產研究的咨詢機構，15年來，目前已為幾百家知名房地產企業進行了房產調查，提供包括需求調查、準業主、磨合期業主和老業主滿意度等調查服務，為各房地產企業高質量發展，贏得業主信賴提供了充分幫助。
項目選題：項目中心 王其
文章框架：研究中心 李棠
寫作指導：研究中心 歐逸晨
文章撰寫：研究中心 李琳
修改指導：顧問委員 木可
